本文作为法律分析型文章，旨在分析法律适用规则，分享法律知识，弘扬社会主义核心价值观，绝无封建迷信之情事。文章约8000字，阅读需20分钟。

凶宅一词，一般人谈之色变，可以脑补出各种场景画面及恩怨情仇。然词语本身非法律规范性用语，遍寻法律法规之规定，确无明文规制，通说符合《中华人民共和国民法典》第八条“公序良俗”之概念。与之相关的房屋买卖合同纠纷，常见于二手房屋交易市场，表现为凶宅信息被隐蔽，普通人以原价误买凶宅，一旦发觉即对簿公堂，属于不可调和的极端争议类型。本文拟通过检索代表性司法案例，提炼案情加以分析评议，归纳法律适用规则并总结救济路径。

一、案例评析

案例一（因欺诈而撤销合同）

基本案情：

2020年7月，曾某与税某缔约如下：曾某将位于三明市梅列区某房屋以65万元的价格出售给税某，并同意将该房屋过户登记到税某指定人员的名下。2020年8月，曾某将房屋交付给税某，税某对该房屋进行了装修。2020年9月，税某与蔡某签订合同约定：税某将该房屋以80万元的价格出售给蔡某，曾某配合办理过户。上述房款均已付清。税某将该房屋交给蔡某后，通过某一契机，蔡某了解到房屋内曾于1997年6月发生刑事凶杀案件【（1997）三刑初字第xx号刑事附带民事判决书载明】，遂要求退房，最终法院判决撤销上述合同；曾某及税某返还购房款；房屋恢复登记至曾某名下并腾空交付。

法院认为：

1、凶宅并非法律概念，无法在实体法律规范上对其进行准确定义。将房屋命名为凶宅，是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。对凶宅有所忌惮当然是主观上的心理感受，房屋本身客观使用并不受影响，但主观感受形成一定规模，为社会较多数人接受，势必会影响房屋的交易价值，也就存在法律规制的必要。对凶宅予以特殊注意，并非主观的封建迷信，相反属于客观的公序良俗。判断是否为凶宅不能以个体主观感受为依据，应以社会共识为判断基准。具体到本案，案涉房屋内曾于1997年6月发生刑事凶杀案件，属于通常意义上的凶宅。

2、现无证据证明税某知悉凶宅实情，曾某向税某出卖房屋时，约定允许税某转卖，曾某未向税某披露房屋属于凶宅的事实，导致税某未能及时了解相关事实而陷于错误认识，作出与其本意相悖的购房行为，并导致税某无法向下一手购房人预先告知案涉房屋系凶宅的实情，曾某的行为构成欺诈，该买卖合同可撤销。另税某向蔡某表示“房子本来是为其儿子购买，因疫情儿子不能回来只好转卖”，该信息一定程度上也会让蔡某陷入税某在购入房屋时已经审慎了解了房屋现状、该房屋符合一般人可以直接购入要求的认知。就税某与蔡某之间成立的房屋买卖合同而言，曾某系第三人，第三人（曾某）实施欺诈行为，导致蔡某陷于错误认识，作出与其本意相悖的购房行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十九规定，蔡某房屋买卖合同可以撤销。

律师分析：

本案中无证据证明曾某告知税某非正常死亡实情，将曾某定性成凶宅欺诈者并无争议。但税某身份成谜，虽曾某未向税某披露非正常死亡信息，但不能排除税某已经知悉凶宅情况（表现为购买时要求过户到指定人员、短短2个月内购入装修转卖、高溢价卖出），税某身份既可为误买凶宅者，可也成为低价购凶宅转卖牟利者，如是后者，则代表了一种社会现象，但查证难度较大。而法院实际上已注意到税某身份，在无证据证明的基础上适用欺诈规定，将第一份合同认定直接欺诈，将第二份合同认定第三人欺诈，两份合同均属于可撤销合同，从而取缔购房款差价利润，房屋产权重新归属于一手卖家曾某。另可以探讨，基于上述可能，税某装修损失是否可以救济及如何救济。

法规索引：

《中华人民共和国民法典》

第一百四十八条  一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百四十九条  第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

第一百五十七条  民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》

第二十一条  故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。

案例二（因重大误解而撤销合同）

基本案情：

北京市丰台区某房屋系李某所有，于2016年1月出售于柴某并办理不动产产权登记手续，柴某收房后与孩子在此居住两年有余。2018年11月，袁某向柴某购买该房屋并转移登记到自己名下。后袁某获悉李某之母田某于2015年8月自案涉房屋内坠落身亡，意外还是自杀无从查证。袁某诉请撤销其与柴某签订的案涉合同并返还购房款，最终法院裁判结果：撤销案涉合同；柴某返还袁某已付购房款；袁某协助柴某转移登记案涉房屋至柴某名下；袁某交付房屋给柴某。

法院认为：

1、凶宅并非法律概念，无法从法律规范中搜寻其明确定义，但交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。主要考虑两个因素，一是死亡地点，二是死亡形式。一方面，田某自案涉房屋内坠落，虽最终的坠落地点在案涉房屋外，但坠落的起点在案涉房屋内，所以从死亡地点上，不能排除因果关系，案涉房屋为凶宅。另一方面，田某之死并非正常的生老病死，无论是自杀或者意外，均不能否认其非正常死亡具有高度可能性，死亡形式亦可纳入凶宅认定的范围内。据此，案涉房屋应认定为凶宅。

2、袁某购房时完全有理由相信案涉房屋是正常房屋，不影响其使用，既包括房屋质量客观上不存在问题，也包括房屋不会对一般人产生使用上的主观障碍，后者与房屋存在质量问题对使用人的影响无差。袁某在交易成功后知晓案涉房屋曾发生非正常死亡事件，相隔不足四年，该非正常死亡事件的影响并未消失殆尽，对其使用房屋仍会造成主观的障碍。即袁某订立合同时相信案涉房屋是正常房屋是错误认识，使订立合同的行为与其真实意思相悖，当其内心存在使用的主观障碍时，必然会影响其正常使用房屋，无法使房屋的使用功能发挥到最大，房屋再次交易时价值也极有可能会受到影响，客观上也对其造成较大的损失，所以应认定袁某系基于重大误解订立合同。田某自案涉房屋内坠亡一事，符合社会普通民众所接受的意外死亡观念，因没有证据显示柴某知道或者应当知道交易时案涉房屋系凶宅，柴某无需承担赔偿责任，亦为妥当。

律师分析：

本案同样判定凶宅买卖合同可撤销，但判决结果和依据有所区别，仅袁某的合同因重大误解而撤销。柴某作为中间环节购买人，购买后携子在凶宅实际居住两年有余，结合现有证据并根据通常人的一般判断，应当认定其不知情，故柴某更符合误买凶宅的受害者身份。此时，法院聚焦于局部争议，排除了柴某的主观欺诈恶意，也未提及李某的主观恶意和第三人欺诈的构成，仅适用重大误解规定撤销第二份合同，房屋产权返回到中间买家柴某名下。在此之后，不排除柴某会另行救济，要求退房。可见在凶宅存在多手交易的基础上，每一手交易均存在不稳定性。有兴趣的读者，可以比较下两案事实查明和法律适用的差别，各自体现了何种价值考量，两种救济方式的过程、结果是否存在优劣之分。

法规索引：

《中华人民共和国民法典》

第一百四十七条  基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》

第十九条  行为人对行为的性质、对方当事人或者标的物的品种、质量、规格、价格、数量等产生错误认识，按照通常理解如果不发生该错误认识行为人就不会作出相应意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十七条规定的重大误解。

行为人能够证明自己实施民事法律行为时存在重大误解，并请求撤销该民事法律行为的，人民法院依法予以支持；但是，根据交易习惯等认定行为人无权请求撤销的除外。

案例三（因质量违约、目的不达而解除合同）

基本案情：

广州市白云区云景路63号202号房和毗邻的201号房曾登记在李某某名下，时被打通使用，结构为六房两厅。2013年12月31日14时许，吴某携带作案工具到该房屋，将被害人李某、刘某捅刺致两人当场死亡，死亡位置位于原201号房，李某某曾提起刑事附带民事诉讼。后李某某将两房屋重新隔开，恢复物理间隔为现201号房屋，202号房屋。后房屋经近十次买卖流转。2020年5月，蒋某与最后一任房主张某签订合同买下202号房屋。机缘巧合，蒋某知悉上述事实后诉请解除合同，最终法院判决解除案涉合同、返还款项。

法院认为：

1、涉案房屋在凶杀案件发生时应与相邻的201房已打通为一套六室两厅的房屋，据此可以认定涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件。即使涉案房屋与相邻的201房在出售时已被恢复物理间隔，但不影响涉案房屋曾发生过非正常死亡的重大刑事案件的事实存在。

2、原告主张解除合同。房屋的质量除房屋的主体建筑、装修等客观质量外，还包括房屋是否便于生活居住使用等交易价值，对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。中华民族传统习俗中存在追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。据此，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物质量不符合质量要求，原告可要求解除合同。

律师分析：

非正常死亡事件发生后，对于房屋的提质改造也比较常见。本案中房主虽灵活隔断房屋，但法院最终并未否定凶宅之影响，对于凶宅能否随着房屋的改造、年代的更迭而摘名，有一定借鉴意义。此外，第三种救济出现，凶宅价值折损问题类推瑕疵担保责任，因质量不符合约定，致使合同目的无法实现而解除合同。本案包含了典型的凶宅多手交易纠纷，不出意外的话，会衍生多个争议，你退房给我，我退房给他。根据合同的相对性，多少笔凶宅交易，就产生多少起诉讼，可见凶宅信息隐蔽买卖的消极社会影响之大。对此，实有必要规范存量房屋买卖合同“凶宅条款”、加强监管凶宅类房屋交易市场并提升买家凶宅概念的风险意识。

法规索引：

《中华人民共和国民法典》

第六百一十条  因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第六百一十六条  当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，适用本法第五百一十一条第一项的规定。

第六百一十七条  出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

第五百八十二条  履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

案例四（不支持撤销合同）

基本案情：

乌市头屯河区房屋原系时某的父母居住。2010年，时某的父母因煤气中毒在该房屋中去世。二人去世后，时某于2011年9月至2018年10月将该房屋一直对外出租。2018年11月2日，张某与时某签订《房屋买卖合同》约定张某购买涉案房屋，双方在合同中“权属瑕疵保证上”约定：“卖方保证权属清楚，无债权债务纠纷；买方对上述房产具体情况已充分了解。”款项付清后，同年11月12日，张某将涉案房屋过户到其名下，后其在装修房屋时听说涉案房屋中发生煤气中毒致死事件，与时某产生纠纷，诉至法院，最终法院判决驳回原告诉讼请求。 

法院认为：

1、现实中，人们对“凶宅”普遍存在着忌讳和恐惧。“凶宅”不是法律上的概念，而是一种民间习俗。民间理解的“凶宅”是指曾发生人为因素致人死亡的或地处异常地段的房屋，或者自杀、他杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，它是一种客观存在的现象而非源于人们的主观感受。经庭审核实，被告的父母系意外事件身亡，在签订合同时原告未询问该房屋是否涉及“凶宅”的相关事实，应当视为原告对合同约定的“买方对上述房产具体情况已充分了解”。现原告无证据证实被告故意隐瞒事实真相，故原告认为被告存在欺诈的行为举证不足，该合同合法有效，不属于可撤销的合同。

2、忌讳“凶宅”并非良俗，不应提倡，更不能运用法律的手段进行调整及保护。人的生老病死为自然规律，因意外事故、其他各种原因在家中身亡的事件也大量存在于现实生活之中。如果以此为标准，就将此类房屋定性为“凶宅”，不仅与民法的善良风俗相悖，也破坏了社会秩序，更不利于社会文明的进步发展。本案涉案的房屋符合使用条件，亦不存在自杀、他杀或凶杀因素，且房屋自2011年至今对外出租已近十年，故希望原告摒弃封建迷信心理，调整心态正确面对。

律师分析：

部分法院认为凶宅之说属于封建迷信，并非良俗，未将意外事件引发的死亡纳入认定凶宅行列，也否定了卖方的告知义务。而在司法实践中，关于凶宅中非正常死亡的告知义务往往既无法定也无约定，能否根据交易习惯、公序良俗推定其有告知义务仍存在较大争议，也会直接影响到“沉默型”欺诈的认定。是否知悉非正常死亡情况就必须披露，笔者认为卖方法定义务、身份立场、公平原则、期待可能性等因素均应当纳入考虑，不可一刀切。与此相对，一般认为买受人存在一定的审慎注意义务，但因为买方信息差、卖方期待可能性等影响，该义务设定标准不宜过高。

二、凶宅的认定

关于凶宅的认定，笔者通过检索全国各地司法案例并参考研究性文章发现，目前多采用“积极要件说”，即认为生老病死乃自然规律，“发生过非正常死亡的房屋”才被认定为凶宅，并且不会因为时间的更迭、房屋的易主否定其凶宅属性。何为非正常死亡，普遍性定义标准如下：

死亡形式【区别于寿终正寝这一正常类型死亡，有悖于自然规律的如他杀、自杀等引发的非正常死亡】。但意外事件（过劳猝死、游泳溺亡、失足坠亡等）、因病而亡是否属于此列，在司法实践中仍存有一定争议。

死亡地点【一般认为需位于建筑专有部分，如客厅、卧室、浴室、厨房、阳台等，死亡因果关系不可切断，即致死原因发生在专有部分或者死亡结果发生在专有部分。】但在实际认定中如何认定边界较为模糊，经常可见扩大解释，例如死亡地点位于屋外楼道、楼顶、地下室、电梯的，相关联房屋也可能被认定为凶宅。例如，跳楼坠亡地点属于别人花园，跳楼房屋和坠亡花园所在房屋是否均定性为凶宅，参照上述标准答案貌似是肯定的。屋内割腕、爬至门口外死亡，是否又符合凶宅认定呢？

鉴于凶宅有一定民俗属性，认定标准边界模糊，笔者认为在司法审判认定层面，可以考虑模糊或者绕过关于是否构成凶宅的认定，就事论事，依法用法。凶宅仅系买方主张合同救济的事由，属于民间评价，并非专门法律规范用语，其定性如何并无法律含义，也不妨碍法律适用和逻辑推理。而司法审判层面一旦作出凶宅的肯定性评价，为房屋打上标签，对房屋后续处置必然产生影响，也将产生连锁维权的消极社会效果，反而更容易滋生争议，激化矛盾。

三、救济方式

二手房屋买卖中的买受人在误买到凶宅后，如无法与出卖人协商解决，可起诉至法院，通过以下诉讼路径进行救济：

（一）主张欺诈撤销合同

如买受人有证据证明出卖人明知交易房屋系凶宅，故意告知虚假情况或应告知却故意隐瞒真实情况，致使其误买凶宅，可主张受欺诈撤销合同，退还房款。虚假告知属于积极欺诈，主打一个“骗”字，该类欺诈较容易认定；而负有告知义务却隐瞒真相属消极欺诈，主打可怕的沉默，你不问我不说，认定存在争议。因现并无法律法规明确规定，出卖人是否负有凶宅告知义务，买卖双方往往也很少约定凶宅排除条款，届时仅能凭借交易习惯、合同目的等判断其告知义务的有无以及边界，由此也拉大了买卖双方争议空间并取决于法官的自由裁量权。此外，还需注意撤销权一年除斥期间的限制。

（二）主张重大误解撤销合同

如买受人没有证据证明出卖人明知该交易房屋系凶宅，可以考虑通过主张对标的房屋产生重大认识错误撤销合同。根据前述法律规定，重大误解的范围包括标的物的规格、质量、价格等，而凶宅交易中主要涉及的是房屋的质量（类推）和价格认知错误，具体说来凶宅本身的使用功能因主观障碍而存在客观限制，交易价格一般也低于同类房屋市场价格。相较前一维权路径，重大误解的举证义务设定不高。按照通常理解，一个有普遍性的正当需求的正常人，在具备完全民事行为能力的情况下，只要价格没击穿心理预期，一般不会选择主动购买凶宅，主观认知和客观行动均符合常人认知。故购买凶宅本身就属于不错误认识就不会为之的小概率事件，因此交易习惯也可以支撑重大误解的主张。

（三）主张瑕疵担保而解除合同（或不解除合同但减少价款、赔偿损失等）

瑕疵担保制度也是另一可行救济路径，凶宅交易中主要涉及物的瑕疵担保。根据前述规定，凶宅本身的房屋使用价值因社会共性的主观心理障碍，将导致一定的客观使用价值贬损，而使用价值贬损也会导致交换价值折减。如此一来，无论是使用还是交易，凶宅的价值均会减少，类推标的物不符合质量要求的规定，可以认定合同目的无法实现而解除合同。如买受人不愿意解除合同，也可以兼顾公平原则和买卖利益平衡，主张减少价款或另行赔偿损失。

四、笔者认为

唯结果论的话，上述三种法律路径均能达到退房退款的维权目的，并无优劣之分。但对于实施过程来讲，主张欺诈较为复杂，其认定存在一系列前提：出卖人是否获悉凶宅信息、告知义务的有无、1年的撤销权除斥期间是否超过、第三人欺诈的适用边界。并且举证难度较高，欺诈故意、欺诈行为、错误认知结果、因果关系的举证缺一不可，存在欺诈构成要件最终不满足或举证不能的风险。当然，也不排除法院简化处理。

关于凶宅属于标的物不符合质量要求，导致合同目的不能实现而解除合同，笔者认为并非必然。凶宅属于标的物质量问题已存在类推之嫌，超出了扩大解释的范围，分割来看，凶宅的住宅居住使用功能客观存在，仅将交易价值贬损类推到质量问题缺乏理论支撑，具体参照新车落地即减值。除此之外，即便凶宅属于房屋质量瑕疵，也不等同于已达到合同目的无法实现的程度。在实践中，经常有普通人误买凶宅价格其实已经低于市面价格，这时再交易价值也基本不存在贬损，此时通过赔偿损失等方式处理亦于法不悖。

谈到重大误解，买受人举证内容具体为客观获取的房屋信息、房屋用途、购买价格等，不会涉及出卖人主观欺诈恶意，只要呈现对于标的物某些相关信息存在误解即可。并且举证义务经常被分配给出卖人，是否有提前披露非正常死亡信息、价格高低等。而正常人无故不会买凶宅这一共性认知，已经树立了重大误解的前提。此外，重大误解带来的法律效果是合同被撤销、退房退款，不会存在不退房仅赔偿的情况，适用也不存在其他条件、时间限制。

综上所述，笔者较为推荐第三种维权方式，当然在评判事实和法律要件满足的情况下，如有其他维权需求，也可以具体问题具体分析，答案选项并非唯一。

五、结语

凶宅类房屋买卖合同纠纷作为缺乏关注又争议极大的一类纠纷，实际上反映了一类社会现象，既存在于民间交易市场，也偶见于法院司法拍卖，涉及的争议焦点和法律风险不可谓不多，且必然伴随房屋买卖市场长期存在。具体说来，该类争议涉及了合同可撤销、合同无效、合同解除、缔约过失责任、侵权责任等法律适用类型，救济方式难以统一。截至今日，相关司法案例均集中于各地中基层法院，并无较高层级的指导意见，故在法学理论和司法实践层面均有研究价值。除此之外，对于二手房市场中购房人的风险前瞻意识启蒙和后续救济措施启动也有积极指导意义。基于上述原因特书本文，感谢阅读，欢迎交流。