前言

随着社会经济的飞速发展，离婚案件也逐渐增多，在离婚案件中不动产房屋的分割成为焦点问题。离婚案件不动产财产的分割在实际生活中也有着各种复杂的情形，《中华人民共和国民法典》及《最高人民法民法典婚姻家庭司法解释（一）理解与适用》等都对离婚案件不动产财产分割作出了具体的规定。

一、一方婚前承租，婚后用共同财产购买房屋，登记在一方名下的情形

婚后用共同财产购买，登记在一方名下的房屋，应当认定为夫妻共同财产，虽然不动产的公示公信效力是以登记为准的，但在购买该房屋时其购房款的来源是夫妻共同财产，购买房屋后只是将夫妻二人原本共有的购房款转变为另一种形式的共有，也就是房屋共有。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十七条之规定，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。在这种情形下，夫妻双方解除婚姻关系的时候，对于该房屋应当按照夫妻共同财产进行分割，有协议的从其约定。

二、一方婚前个人部分出资，婚后用共同财产偿还房贷的情形

一方婚前个人部分出资，婚后用共同财产偿还房贷的情形，通俗来说就是一方在婚前付首付，婚后夫妻二人共同偿还房贷。根据《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条之规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。也就是说在婚前的个人部分出资，是一方个人的财产，该部分属于出资方个人所有，在婚后用夫妻共同财产偿还房贷部分及增值部分，应当属于夫妻共同财产，在离婚时应当按照夫妻共同财产进行分割。

三、一方婚前个人出资购买房屋及婚后用共同财产购买房屋的情形

一方在婚前自己出资购买的房屋，在此时所用的购房款均是其一人所有，在婚后并不能改变该房屋是其个人所有的性质，在夫妻双方离婚时，该房屋为一方个人所有的财产，不能作为夫妻共同财产进行分割。

婚后用共同财产购买的房屋，该房屋在本质上依然是夫妻共同财产，只是变换了一种共有的形式，并不影响其是夫妻共同财产的本质，在夫妻双方离婚时，应按夫妻共同财产进行分割。

四、父母出资购置房屋的情形

父母出资购置房屋的情形在《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十九条有明确规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

因此，由父母出资购置房屋的，分为婚前出资和婚后出资两种情形，一般来说，婚前出资的，应当认定为父母对自己子女的赠与，应当属于一方的个人财产，在离婚时属于个人所有，不应进行分割，但如果父母明确表示是赠与夫妻双方的除外。在婚后由父母出资购房的，如果有明确约定是哪一方的，那就按照约定属于哪一方个人财产，没有约定或者约定不明的按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理，应当属于夫妻共同财产，在离婚时应当按照夫妻共同财产进行分割。

五、尚未取得房屋所有权的情形

根据《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十七条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用；当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼；因此，对于尚未取得所有权或尚未取得完全所有权的房屋，在离婚时一般需要夫妻双方协商解决，协商不成的应当在取得房屋的完全所有权后，再向人民法院提起诉讼。

六、夫妻一方擅自处分共同所有房屋的情形

在实际生活中，经常会出现夫妻一方将夫妻共同所有的房屋擅自处分，依照《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十八条之规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。也就是说在夫妻一方擅自处分夫妻共同所有的房屋造成另一方的损失，在离婚时，遭受损失的一方可以要求擅自处分的一方赔偿相应的损失。

七、离婚时夫妻共同财产中的房屋价值及所有权的归属

在夫妻双方主张离婚的时候 ，对于夫妻共同财产中的房屋价值及所有权的归属，依照最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）第七十六条之规定双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：

（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；

（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；

（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。

八、不能按照夫妻共同财产分割的特殊情形

以父母的名义参加房改的房屋，且登记在父母名下的，不能按照夫妻共同财产进行分割，根据最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）第七十九条之规定，婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。因此，该房屋即便是夫妻二人在夫妻关系存续期间以共同财产出资向父母购买，在夫妻双方离婚时对于该房屋也不能主张以夫妻共同财产进行分割，只能主张债权，也就是只能向父母主张返还当时出资的购房款，该购房款可以按照夫妻共同财产分割。

结语

对于离婚案件不动产财产的分割在《中华人民共和国民法典》《最高人民法民法典婚姻家庭司法解释（一）理解与适用》等都有明确、具体的规定，在离婚案件不动产财产的分割上，我们要始终把握的一个原则就是要明确涉案不动产是否属于夫妻共同财产的范围，只有属于夫妻共同财产，才能进行分割，对于个人所有的是不能分割的，应认定为夫妻一方个人的财产，但有协议的应当从其约定。其实关于离婚案件不动产财产的分割在实际的裁判中也会同多种情形综合考虑，而非单一的，一成不变的。